随着经济社会的不断发展,房屋也具备了较高价值,成为老百姓的关注焦点,国家在多年前更是推出公房租赁的政策,以保障老百姓的住房需求。然而,近年来为进一步改善住房条件、顺应城市新型规划理念,各地开展了较大规模的拆迁安置工程,其中就包括居民早期承租的单位公房的拆迁。公房原产权单位放弃产权后,公房承租人依相应的权利取得房屋处分权,随后在拆迁中可以获得相应的拆迁利益,但问题在于谁才是真正的承租人?区法院在审理案件的过程中发现,不少矛盾纠纷是产生于当事人对承租人资格的争议,使得原本和谐的家庭关系、亲友关系出现裂痕。对此,区法院依据相关法律法规,以三个典型案例为依托进行提示:
典型案例
案例一:公房租赁合同确定的承租人为被拆迁人
杨某与李某系表兄弟,杨某承租了单位公房,1999年杨某搬离,李某经杨某同意,搬进公房居住,并承担公房的房租、水、电费。2010年,公房拆迁,杨某签订拆迁协议并取得了拆迁补偿款即安置房。后李某称自己长期在公房内居住,并承担了房屋的房租、水、电费,其作为公房的实际承租人,其以杨某与拆迁单位签订协议不合法为由,要求确认杨某与拆迁单位签订的拆迁协议无效。
法官讲法:
本案中,杨某虽然自2009年不在公房内居住,但租赁合同并未出现变更、无效或终止的情形,杨某作为公房承租人的主体资格一直存在,在公房拆迁时,杨某仍为公房承租人。在公房原产权单位向承租人放弃房屋所有权时,杨某就获得了公房的处分权,有权就该房屋与拆迁单位签订拆迁协议。需要指出,李某在公房内居住是基于杨某的同意,在杨某与其单位公房租赁合同仍有效的情况下,李某不因承担公房的房租、水、电费而取得承租人资格。杨某与拆迁单位签订的拆迁协议并未违反合同法有关规定,应属有效,因此法院审理后驳回了李某的诉讼请求。
案例二:婚前承租的公房,婚姻关系存续期间所得拆迁利益属于夫妻共有。
于先生与陈女士于2001年再婚,婚后未生育子女,二人婚后长期在陈女士婚前承租的公房内居住。2011年公房拆迁,陈女士与拆迁单位签订拆迁协议,并取得拆迁款及安置房。2012年于先生以夫妻感情不和为由起诉要求离婚,并要求分割陈女士因公房拆迁所得的拆迁利益。陈女士认为公房系其婚前承租,所得拆迁利益不应作为夫妻共同财产进行分割。
法官讲法:
根据《婚姻法》第17条的规定,夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产,应当归夫妻共同所有。于先生与陈女士结婚多年,且在公房中长期居住,公房拆迁发生于婚姻存续期间,所得利益应认定为夫妻共有财产。但公房拆迁利益来自原公房承租权,并非双方婚后新创造的财富,于先生对原公房承租权的取得并无贡献,考虑照顾妇女的合法利益且部分房屋系陈女士婚前建造,故在拆迁利益分割时,双方分得比例有所不同。
案例三:原承租人死亡,拆迁利益应归实际承租人。
曹先生和杜女士系夫妻,二人育有一子小飞,一女小雪。曹先生生前承租了公房。2005年曹先生去世以后,公房的承租人一直没有变更,杜女士和小飞长期在公租房内居住,杜女士负担了房屋的房租、水费,小飞负担了自2007年至拆迁时的电费。2009年公房被拆迁,小飞与拆迁单位签订拆迁协议并取得拆迁款约23万及一套一居室、一套两居室安置房。后杜女士与子女发生纠纷,将子女诉至法院,要求按照夫妻共同财产处理房屋的拆迁利益。
法官讲法:
《民法通则》第九条规定:公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。可见,公民的权利能力始于出生,终于死亡。公房拆迁时,曹先生已经死亡,死亡时即丧失公租房承租人的主体资格,承租权也随之灭失,所以公房基于拆迁所取得的利益不能作为曹先生的遗产进行分配。《合同法》第234条规定:承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。曹先生死亡后,因杜女士承担了房屋的房租、水费,小飞交纳了自2007年至房屋拆迁时的电费,故公房的实际承租人为杜女士与小飞,公房拆迁所得利益应由二人共有。法院审理后依法做出了判决。
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谁是真正的承租人?